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Case, un mercato in difficoltà

Case, un mercato in difficoltà

La crisi piega la compravendita delle abitazioni che nel 2012 fa registrare un calo dei volumi del 25%. L'analisi dettagliata del mercato nello studio ABI - Agenzia delle Entrate
Gianluca Smiriglia
Nel 2012 calano del 25,7% i volumi di compravendita delle case rispetto all’anno precedente, mentre il valore di scambio complessivo scende, parallelamente, di quasi 27 miliardi di euro. Tiene, invece, l’indice di accessibilità (affordability index), che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione. Sono soltanto alcuni dei dati contenuti nel Rapporto immobiliare 2013 sull’andamento del mercato residenziale nel 2012, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’ABI e presentato ieri a Roma.
Lo studio contiene un’analisi sugli andamenti delle compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali, sul valore monetario dei volumi scambiati, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari. Nel Rapporto anche la stima delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, elaborata sulla base di uno specifico indice.

Il mercato ai raggi X

Nel corso dell’anno passato, per il mercato delle abitazioni si sono registrati, in ordine:
  • una forte riduzione nei volumi di compravendita delle abitazioni, 448.364 Ntn (numero delle transazioni), -25,7% rispetto al 2011, con un calo inferiore per i capoluoghi, -24,8%, maggiore nei comuni non capoluogo, -26,1%;
  • una vendita di abitazioni per un totale di circa 46,4 milioni di metri quadrati, -25,4% rispetto al 2011, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 mq;
  • una forte diminuzione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75,4 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro in meno del 2011;
  • una perdita complessiva delle compravendite del 22,4% rispetto al 2011, nelle otto principali città italiane, Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze. In pratica, per le grandi città il valore di scambio stimato delle abitazioni è pari a circa 19,5 miliardi di euro, con una perdita di 5,7 miliardi di euro, -22,5%, rispetto al 2011.
A rendere ancora più difficile il quadro è lo scenario dei prezzi che lo scorso anno hanno segnato una perdita media del 2,7% rispetto alla media annua del 2011 ed un -4,4% di calo tendenziale nel quarto trimestre. Si tratta della seconda maggiore riduzione dal 1980 e in base a stime ABI tale riduzione continuerà nei prossimi mesi. Non a caso per il primo trimestre di quest'anno i prezzi delle case dovrebbero registrare un calo tendenziale dell’1,1%.

L'indice di accessibilità

Nel 2012 rimane in territorio positivo e nell’ultimo semestre inverte il processo di peggioramento dell’ultimo anno e mezzo conseguente alla crisi dei debiti sovrani; ciò sta ad indicare che la famiglia media italiana è in grado, grazie all’ausilio del mutuo bancario, di accedere all’acquisto di una casa media: la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è, infatti, di poco superiore al 50% come per il primo semestre 2010 (13 milioni di famiglie circa, dopo aver toccato il minimo nel 2008 quando la quota di famiglie in grado di acquistare una casa era intorno al 46%). L’andamento del 2012 è la risultante di una sostanziale stabilità del costo del credito a cui si contrappone per la prima volta, un deciso miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, anche se tale miglioramento avviene in discesa per tutti e due gli indicatori.
L’affordability index è elaborato secondo le prassi metodologiche e le esperienze di matrice anglosassone e sintetizza l’analisi dei vari fattori che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. La collaborazione instaurata tra l’ABI e l’Agenzia delle Entrate viene rinsaldata con questa iniziativa, grazie al concreto conseguimento di uno degli obiettivi stabiliti nell’intesa siglata a fine 2009, finalizzata ad accrescere trasparenza ed efficacia delle informazioni sul mercato immobiliare.
Lo studio contiene anche una disaggregazione territoriale dell’indice di accessibilità, che mostra una notevole variabilità di situazioni, in relazione principalmente alla accentuata variabilità del prezzo delle case nelle regioni italiane. Delle 19 regioni considerate, 4 presentano condizioni di non accessibilità, ma a causa di fattori quali la presenza di grossi agglomerati urbani, la notevole attrattività turistica e un patrimonio residenziale di particolare pregio, elementi che esercitano tutti una considerevole pressione sulle quotazioni delle case. Generalmente le regioni meridionali presentano una più alta facilità di accesso all’acquisto di abitazioni.
15 Maggio 2013

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