Valutazioni immobiliari, le nuove sfide del risk management

A luglio 2013 la Banca d’Italia ha diffuso i risultati della sua analisi dei prestiti deteriorati dei principali 20 gruppi bancari italiani, mettendo in luce le attuali politiche di valutazione delle garanzie immobiliari ed i sistemi di monitoraggio dei valori degli asset in portafoglio. I risultati dimostrano che, nonostante il settore abbia fatto notevoli passi avanti verso una valutazione più oggettiva e trasparente dei collateral immobiliari, l’attività di valutazione immobiliare non è ancora percepita come uno strumento di gestione del rischio.

L’analisi dimostra l’attenzione dell’ente di vigilanza ai principi e alle metodologie di valutazione immobiliare utilizzate dalle banche e soprattutto al ruolo centrale del risk management e del internal audit nella validazione di questa attività e rappresenta una forte conferma di come la valutazione immobiliare sia uno strumento di risk management vitale per la solidità del mercato del credito ipotecario. Già dal 2006 la Banca d’Italia, con la Circolare 263, aveva introdotto alcuni principi di alto livello per rafforzare l’affidabilità e la trasparenza delle valutazioni degli asset immobiliari sottostanti i crediti ipotecari e il monitoraggio periodico dei loro valori. Più recentemente, a fine 2010, l’ABI ha pubblicato le “Linee Guida per la Valutazione degli Immobili in Garanzia delle Esposizioni Creditizie”, per fornire al settore una serie di criteri di omogeneità, con riferimento specifico agli indicatori di superficie e di volume, alle metodologie di valutazione adottate, al concetto stesso di valore ed il livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione.

Il lavoro dell’Associazione Bancaria Italiana è un’importante opera di moral suasion del settore che favorisce il lavoro del risk manager nella ponderazione del rischio dei crediti garantiti da immobili e rappresenta un punto di svolta per l’intera filiera dei mutui ipotecari. Sia il risk manager, sia l’internal auditor dovrebbero prendere familiarità con le linee guida e verificarne l’effettiva implementazione in banca, eseguendo un vero e proprio audit interno (o esterno, se la banca si affida a società di valutazione immobiliare) per poter dare il loro necessario vaglio, così come richiesto da Banca d’Italia.

Consapevoli che diverse sfide ancora rimangono da superare nel percorso verso la piena trasparenza delle valutazioni immobiliari, i requisiti di Basilea, la Circolare 263 della Banca d’Italia, le Linee Guida ABI, la certificazione accreditata ISO 17024 dei valutatori d’immobili, gli standard internazionali di valutazione sono tutti fattori che contribuiscono alla prudente gestione del rischio di credito immobiliare. Spetta ora a tutti gli operatori di filiera il compito di osservare le regole del ‘codice della strada’, non solo per evitare la multa ma per garantire la giusta ‘viabilità’ di un mercato che necessita seriamente di ripartire.