Casa dolce casa

Uno strumento per misurare, con sguardo prospettico, come evolve la capacità delle famiglie italiane di accendere un mutuo e acquistare così la casa di proprietà. L’indice di accessibilità all’abitazione, frutto della collaborazione tra Agenzia del Territorio, Ministero del Lavoro e ABI, ha recentemente debuttato all’interno del Rapporto immobiliare che l’Agenzia del Territorio diffonde annualmente. L’indice individua i vari fattori che influenzano la possibilità di acquistare una casa per le famiglie e ne descrive l’andamento tramite un indice di affordability, letteralmente indice di accessibilità, modello mutuato da analoghe esperienze di matrice anglosassone.

Si rinsalda dunque la collaborazione già avviata tra ABIe Agenzia del Territorio grazie al conseguimento di uno degli obiettivi stabiliti nell’intesa siglata tra le parti a fine 2009, nata per accrescere trasparenza ed efficacia delle informazioni sul mercato immobiliare. L’indice di affordability si rivolge in primo luogo ad analisti e operatori di mercato (costruttori, reti di vendita, industria bancaria), ma guarda idealmente anche ai policy maker, cui offre un corpus di informazioni per orientare in modo più consapevole le scelte in materia di politiche per la casa. Dalle rielaborazioni dell’ABI emerge che nel periodo 2004-2010 l’indice di affordability per la totalità delle famiglie italiane si è sempre collocato su valori positivi, con un trend particolarmente favorevole nell’ultimo biennio. Segno che, in media, l’acquisto dell’abitazione resta accessibile, anche grazie alla congiuntura caratterizzata da un basso costo del denaro e quindi a mutui con tassi favorevoli.

Giunto alla decima edizione, il Rapporto Immobiliare 2011 presenta un’analisi completa sugli andamenti delle compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali delle stesse, sul livello dei prezzi e del fatturato, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari. Dal rapporto è emerso che nell’anno passato la crisi del mercato residenziale ha evidenziato qualche segnale di ripresa, con i prezzi delle abitazioni sostanzialmente stabili. Non abbastanza, tuttavia, per concludere di essere usciti dalla crisi del settore: il leggero incremento si è manifestato solo nel primo semestre, mentre negli ultimi mesi del 2010 il mercato è tornato a scendere.

Ecco, di seguito, i principali trend emersi nell’anno passato nell’ambito del mercato delle abitazioni. In lieve ripresa i volumi di compravendita delle abitazioni, saliti dello 0,5% annuo a 617.286, con andamento opposto tra capoluoghi (+5,2%) e comuni non capoluoghi (-1,6%). Passate di mano abitazioni per un totale di circa 64 milioni di metri quadrati, +1,0% rispetto al 2009, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 metri quadri. Pari a 1.578 euro/mq la quotazione media, praticamente invariata (+0,1%) rispetto al 2009. Il valore di scambio complessivo stimato nel 2010 è cresciuto del +2,6% rispetto al 2009, attestandosi a circa 103,9 miliardi, con una dinamica più spiccata nel Centro (+5,5%), seguito dal Nord (+2%). L’andamento delle compravendite negli otto centri più popolosi è risultato decisamente positivo, con un rialzo del +6,9%. Il fatturato si è attestato a circa 24,4 miliardi, +7,6% rispetto al 2009.

Anche la possibilità per gli italiani di accedere all’acquisto di un’abitazione sembra in lenta risalita: la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo, reale e finanziario, della casa è in effetti sceso dal 62% del 2004 al 51% di fine 2010 (ovvero 13 milioni di famiglie) ma nel 2010 si è registrata una marcata inversione di tendenza dopo il minimo toccato nel 2008. Allora la quota di famiglie in grado di acquistare una casa di medie dimensioni si attestava attorno al 46%. Il miglioramento rilevato nel 2010 è dovuto essenzialmente alla riduzione del costo del credito, mentre il prezzo delle case avrebbe giocato ancora a sfavore. I migliori tassi d’interesse (scesi mediamente dell’1% circa) hanno comportato, infatti, un maggior ricorso all’utilizzo dei mutui ipotecari, aumentati nell’anno passato del 9,4% e con un incremento del 15% in termini di capitale erogato complessivamente.