Casa, si lavora a un pacchetto di misure

Non solo case, ma anche negozi, capannoni, locali. Immobili, insomma, passione e ricchezza degli italiani. Far ripartire il mercato immobiliare può agire positivamente, favorendo la crescita in un momento particolarmente difficile come quello che stiamo attraversando. Associazioni di settore, strutture pubbliche e private sono impegnate a valutare in tavoli tecnici misure che possano agire positivamente sia dal lato della domanda che dell’offerta. Si lavora a un pacchetto che possa sostenere il rilancio del mercato immobiliare. Il pacchetto è articolato e lì dove richieda modifiche normative andrà naturalmente definito e discusso con il prossimo governo e parlamento. L’annuncio è stato dato in occasione della presentazione del Rapporto dell’International University College di Torino Il risparmio immobiliare privato. Bene comune certezza (vedi la scheda del volume curato da Ugo Mattei), presentato a Roma dalla Fondazione Italiana del Notariato, dall’ABI e da Assoimmobiliare. Lo studio propone un’analisi comparata del sistema immobiliare in Italia e negli Stati Uniti per testarne la tenuta ed eventuali criticità. In Italia emergono meno contenzioso, più garanzie e tracciabilità.

Il patrimonio immobiliare italiano, secondo l’ultimo rapporto presentato dall’Agenzia delle Entrate- Area Territorio, ammonta a oltre 6.400 miliardi di euro a fine 2011, in media circa 4,2 volte il Pil e 3 volte il debito pubblico nazionale (pari 2.000 miliardi circa). Se dunque tra gli indici di stabilità e sostenibilità delle economie nazionali si considerasse anche il risparmio privato, l’economia italiana figurerebbe tra le nazioni economicamente più stabili del Vecchio Continente. Il risparmio immobiliare privato italiano, insieme al sistema pubblico che lo gestisce, devono quindi essere riconosciuti e tutelati come un vero “bene comune nazionale”, evitando processi di riforme radicali inadatti o peggio dannosi per il sistema italiano.

"Nonostante la finanziarizzazione dell'economia – ha detto il direttore dell'ABI Giovanni Sabatini – negli ultimi 10 anni è andata crescendo l’importanza della ricchezza immobiliare. Il risparmiatore-tipo italiano sembra, infatti, antropologicamente orientato verso investimenti legati ad asset fisici, che rappresentano ancora oggi la fonte di risparmio primario ritenuta più sicura". L'analisi dei dati statistici infatti rivela una diminuzione degli investimenti nelle attività finanziarie: questi ultimi nell'arco temporale compreso tra il 2000 e il 2010 hanno subito una flessione pari a -9,5% (dal 43,3% al 37,8%). Al contrario nello stesso periodo si è registrato un incremento delle attività reali segno di una netta propensione delle famiglie italiane all'investimento nel marcato immobiliare. Le famiglie italiane continuano ad avere una forte solidità. Il rapporto tra il valore delle case di proprietà e il reddito è tra i più elevati in Europa. “L’Italia – ha aggiunto Sabatini – non ha avuto alcuna bolla immobiliare, come invece è successo in altri paesi. Il patrimonio italiano è integro e va valorizzato”.

L’immobiliare, come giro d’affari di investimenti in costruzioni, spesa per affitti e servizi di intermediazione, valeva nel 2011 circa 310 miliardi, il 20% dell’intero prodotto nazionale. Se si guarda alle famiglie, gli attivi immobiliari corrispondono a oltre 5.000 miliardi di euro, pari al 60% della ricchezza degli italiani. Il credito al settore immobiliare – in termini di mutui alle famiglie per l’acquisto della casa, prestiti alle imprese di costruzioni e a quelle di servizi immobiliari – corrisponde a oltre 650 miliardi di euro, pari al 39% del totale del credito al settore privato.

Se si guarda all’incidenza del valore delle abitazioni sul reddito disponibile, le famiglie italiane sono in una posizione di primo piano nel contesto internazionale. E ciò è conseguenza del forte valore riconosciuto dagli italiani al possesso dell’abitazione. Secondo i dati Eurostat (indagine Eu-Silc) il 73% degli italiani vive in una casa di proprietà, valore più alto nell’esperienza europea ad eccezione della Spagna (83%) e ben distante dall’esperienza tedesca (53%). Ancora più importante per capire la resistenza e la solidità del settore immobiliare in Italia è la classifica relativa al possesso di abitazioni senza il peso del mutuo (vedi tabella).

In questo caso gli italiani sono al primo posto, superando sia la Spagna che la media europea. La percentuale è più che doppia rispetto alla Germania. Se questo è il peso che il settore immobiliare registra in Italia, è evidente l’importanza di attivare un pacchetto di misure per far ripartire il settore fortemente provato dal difficile momento che stiamo attraversando dal punto di vista della dinamica economica.

Oltre 3 mila miliardi di dollari le perdite causate nel 2011 dalle frodi immobiliari per l’economia statunitense secondo l’FBI. 47,7 miliardi di dollari sono le somme pagate dalle banche americane tra febbraio 2012 e gennaio 2013 a titolo di transazione per lo scandalo delle esecuzioni forzate illecite, a danno di quasi 4 milioni di cittadini americani. Dopo la crisi dei mutui subprime, sono queste le ultime conseguenze negative prodotte nel sistema immobiliare statunitense dall’assenza di un controllo preventivo di legalità sugli atti. In Usa i dati sulle vicende proprietarie sono parcellizzati in un reticolo non coordinato di uffici, archivi e registri locali che rendono la reperibilità delle informazioni molto ardua, costringendo le parti – in mancanza di registri pubblici affidabili – ad affidarsi a diversi attori privati senza ottenere le stesse garanzie offerte in Italia. Quanto viene spesso presentato come un potenziale risparmio offerto dal sistema statunitense senza dovuti controlli standard si trasforma in costi ulteriori e danni che si ripercuotono non solo sulla singola transazione ma, per un effetto domino, potenzialmente anche sull’economia del paese.

In Italia il settore è caratterizzato da un sistema di governo pubblico, che assicura trasparenza alle transazioni immobiliari e tutela le parti da eventuali vizi che possono inficiare il mercato. Ciò è possibile attraverso una sinergia virtuosa tra agenzie pubbliche (Agenzia delle Entrate-Area Territorio, Archivi Notarili) e un numero programmato, e dunque controllabile, di “concessionari” (notai - pubblici ufficiali) dotati di solida cultura giuridica e all’avanguardia mondiale nella trasmissione tecnologica in sicurezza degli atti. Il sistema italiano si caratterizza quindi per certezza del diritto di proprietà, corretto trasferimento dei beni con contenzioso bassissimo dinanzi all’autorità giudiziaria, tempi di trasmissione e pubblicità particolarmente accelerati e sicuri.