17 Luglio 2019 / 00:37
PropTech, la rivoluzione digitale invade il mercato delle case

 
Scenari

PropTech, la rivoluzione digitale invade il mercato delle case

di Massimo Cerofolini - 25 Giugno 2019
Algoritmi per calcolare il valore degli immobili, occhiali per visite virtuali in 3D, blockchain per pagamenti, contratti smart e registrazioni catastali, siti per monitorare online l’attività degli agenti. È il nuovo fenomeno del PropTech (Property + Technology), che racchiude le soluzioni, i servizi e i prodotti innovativi nel campo immobiliare basati prevalentemente su strumenti digitali. Un settore a cui anche le banche guardano con sempre più interesse. Ce lo spiega Andrea Ciaramella del Politecnico di Milano
È uno di quei settori che hanno resistito più a lungo alla rivoluzione digitale. Ma ora anche per il mondo delle compravendite e degli affitti immobiliari suona la campana dell’innovazione. E arrivano algoritmi per capire il valore delle case nel corso del tempo, occhiali per visite virtuali in 3D, blockchain per pagamenti, contratti smart e registrazioni catastali, siti per monitorare online l’attività degli agenti.. Un fenomeno che va sotto il nome di PropTech, neologismo che unisce i concetti di proprietà e tecnologie, a cui guardano sempre più spesso anche le banche, sia per il tradizionale coinvolgimento nel campo dei mutui e delle garanzie creditizie, sia per un crescente interesse diretto nel settore. Osservatorio privilegiato del fenomeno è il Politecnico di Milano, che ha mappato per la prima volta le realtà innovative nella nuova frontiera del mercato delle case. Il responsabile dell’indagine, Andrea Ciaramella, docente di Tecnologia dell’architettura al Politecnico di Milano, racconta in questa intervista l’evoluzione in corso.

Partiamo dalle definizioni e dagli obiettivi. Cos’è il PropTech e a cosa mira?

Il PropTech è l’unione di due parole inglesi, Property e Technology, e racchiude le soluzioni, i servizi e i prodotti innovativi nel campo immobiliare, basati prevalentemente sugli strumenti del digitale. Le finalità sono almeno quattro. Anzitutto la trasparenza, visto che con le offerte PropTech tutte le operazioni sono facilmente tracciabili attraverso app o siti Internet, in contrasto con l’asimmetria informativa tipica del settore tradizionale. Secondo aspetto: la maggiore interazione, in quanto il digitale favorisce un’immediata collaborazione e uno scambio diretto tra i soggetti coinvolti nelle operazioni di compravendita e di affitto. Terzo punto: il risparmio sui costi, in genere molto più contenuti se raffrontati alle classiche agenzie e con pagamenti che avvengono soltanto con la soluzione del caso. Ultimo vantaggio: la rapidità, se consideriamo che oggi per vendere una casa ci vogliono in media 6-7 mesi, questi strumenti permettono in molti casi di ridurre i tempi a poche settimane.

Anche in Italia si muovono i primi passi rispetto a mercati più maturi, come quelli anglosassoni in cui il PropTech è diffuso da tempo. Qualche dato?

Noi del Politecnico abbiamo censito il fenomeno del PropTech in Italia e presto daremo vita a un osservatorio permanente sul tema. I dati confermano un interesse crescente: a giugno dello scorso anno le start-up che fornivano servizi innovativi nel campo immobiliare erano 40, in genere create da giovani e quasi sempre – dato interessante – nate fuori dal perimetro degli operatori tradizionali, che evidentemente innovano ancora poco. Oggi, un anno dopo, il numero è raddoppiato: le aziende innovative sono ora circa 80. Un bel segnale, sicuramente. Anche se, rispetto ad altre realtà europee, siamo ancora indietro: Spagna e Germania, tanto per dire, contano 300 start-up nel PropTech, la Francia circa 500.

Lo zoccolo duro delle start-up Proptech opera nel campo delle vendite. Qual è la fotografia?

Si stanno affermando vari modelli. Uno è la cosiddetta agenzia ibrida, che fa a meno dei classici locali dell’agenzia sul territorio e affida il coordinamento a una sede centralizzata che lavora in parte con agenti tradizionali che si muovono a richiesta, in parte con soluzioni online come tour degli appartamenti in realtà virtuale, app per monitorare le visite, cura professionale del marketing e gestione delle pratiche amministrative. È una soluzione intermedia: gli italiani, in fondo, quando comprano una casa hanno interesse a consultare un esperto, cercano rassicurazioni, vogliono confrontare le diverse ipotesi di prezzo, chiedono aiuto nelle pratiche legali. Da una parte insomma le piattaforme digitali non sostituiscono gli agenti, ma ne supportano l’attività con nuovi strumenti. Dall’altra, però, l’agente immobiliare non può più limitarsi a mettere in contatto la domanda con l’offerta, come faceva in passato, perché questo lo fanno meglio gli strumenti digitali. Se vuole restare sul mercato deve arricchire la sua proposta con servizi che hanno alla base proprio le nuove tecnologie.

Però c’è anche chi si pone come soggetto di disintermediazione tra domanda e offerta, eliminando la presenza degli agenti. Un po’ come da tempo fanno i siti per la ricerca di voli o alberghi, che di fatto hanno spazzato via le vecchie agenzie turistiche.

Si tratta di agenzie online che si pongono come figure di raccordo tra la domanda e l’offerta. In genere operano a costi fissi inferiori rispetto ai soggetti tradizionali e sono rivolte sia ai privati che ai costruttori. Puntano soprattutto sui servizi offerti, come il supporto nella gestione delle visite, la cura degli annunci e delle foto, l’analisi sulla regolarità dei documenti. Ed è un modello molto competitivo. Oppure ci sono aziende come Casavo, che non sono agenzie immobiliari vere e proprie, ma che acquistano gli appartamenti dei privati in pochi giorni, li ristrutturano e li rimettono sul mercato con un margine di guadagno.

Dal digitale viene anche la tecnologia blockchain, in pratica un registro online senza autorità centrali che permette di trasferire da un utente all’altro denaro, ma anche informazioni, dati e documenti, in modo trasparente, sicuro e immutabile. Che ruolo gioca nel mercato immobiliare?

È un sistema che comincia a prendere piede anche nel nostro Paese. Già ci sono stati, a Torino per esempio, i primi acquisti di appartamenti pagati con bitcoin, la più celebre applicazione della blockchain. Ma le funzioni più interessanti possono venire anche da altri ambiti. Ad esempio i cosiddetti smart contract, i contratti che si eseguono automaticamente al verificarsi di condizioni pattuite. Con la blockchain si può così trasferire in modo irreversibile sul supporto digitale una serie di documenti dal valore legale. Con tante finalità: effettuare firme digitali; controllare scadenze e pagamenti in automatico; garantire il versamento istantaneo di una caparra in caso di recesso nella trattativa, senza passare per faticose negoziazioni. E infine, un’applicazione promettente riguarda le registrazioni degli atti: oggi il catasto funziona in modo obsoleto e frammentato. E il Consiglio nazionale del notariato, primo caso in Europa, ha avviato il progetto NotarChain, con cui – attraverso la blockchain - punta proprio a fornire una certezza immodificabile di tutti i dati inseriti, un controllo certo sull’identità dei soggetti coinvolti e una maggiore accuratezza delle informazioni sugli immobili.

Alcune start-up del PropTech puntano invece al settore delle aste, ambito a volte percepito come piuttosto opaco e comunque gravato da lentezze e inefficienze burocratiche.

Sì, sulle aste scontiamo un grave ritardo rispetto agli altri Paesi europei. Basti pensare che per arrivare a una procedura esecutiva e aggiudicare un immobile il tempo medio richiesto è di 51 mesi. Con una percentuale di aste aggiudicate praticamente irrisoria, 1 ogni 8. E questo porta i creditori a recuperare soltanto una percentuale ridotta del valore del credito. Così, per combattere queste inefficienze del sistema, sono fiorite alcune aziende innovative che provano a vivacizzare il mercato facilitando l’incontro tra domanda e offerta e accompagnando l’acquisto con servizi che garantiscono la regolarità delle procedure e la correttezza dei dati.

Una galassia a parte è quella delle smart city, le città connesse e intelligenti, che – tra le altre cose – permettono un monitoraggio rapido ed efficiente sulle condizioni degli edifici che si vogliono acquistare.

Questa è una tendenza da considerare con grande attenzione. Sempre più oggetti della nostra vita quotidiana saranno connessi online e tra di loro: non solo i cellulari, ma anche gli elettrodomestici, le auto, i sensori collocati per strada o negli edifici. E questa rete di occhi e di orecchi digitali cambierà il modo di valutare appartamenti, condomini e quartieri. Aumenteranno in pratica le attività di monitoraggio sulla staticità degli stabili, sulla qualità dell’aria, sulla presenza di parcheggi disponibili in tempo reale, persino sulla possibilità di capire quando il cassonetto dei rifiuti è pieno e deve essere svuotato.

Tutte informazioni che insieme producono i cosiddetti big data, le immense quantità di dati generati appunto dagli oggetti connessi al web, ma anche dalle nostre infinite attività su Internet. Che impatto avrà tutto ciò nel mondo immobiliare?

I dati sono il nuovo petrolio. Abbiamo dati su tutto e questi ci permettono di monitorare il mercato delle casa. A questo poi va aggiunta la possibilità di controllare parametri come i consumi elettrici, la sicurezza del quartiere, il tasso di incidenti stradali, i flussi demografici, l’uso delle carte di credito, dei social, dei mezzi pubblici. Tutti elementi che permettono di rappresentare diversi profili di rischio nelle diverse zone su cui insistono gli immobili presi in considerazione. Saranno poi gli algoritmi, sempre più sofisticati, ad elaborare le tendenze del mercato immobiliare nel corso degli anni, quartiere per quartiere.

Un’altra novità del PropTech riguarda il mondo dell’economia di condivisione.

Ci sono diverse applicazioni della sharing economy in questo ambito che sono riconducibili all’uso condiviso degli spazi. Startup come Badi per esempio facilitano gli affitti condivisi tra studenti, Dovevivo ristruttura le case e le offre per il cosiddetto co-living. Per chi lavora esistono realtà come Talent Garden o Copernico rivolte al co-working, dove si pagano lo spazio e i servizi soltanto per il tempo in cui vengono utilizzati e che permettono di arricchire il proprio lavoro con lo scambio di persone di ambiti diversi. Importante poi il gruppo di start-up che si occupano della gestione di case date in affitto sulle piattaforme globali come Airbnb: provvedono all’accoglienza, alla pubblicità, alla creazione di servizi per turisti come visite guidate o noleggio auto. E per finire segnalo What a space, azienda che permette di affittare spazi per qualsiasi tipo di esigenza, dal battesimo al negozio temporaneo, dalla conferenza al concerto rock.

Come vede il futuro della compravendita e dell’affitto residenziale?

Siamo di fronte a una vera e propria rivoluzione nel mondo degli appartamenti, il fenomeno più dirompente negli ultimi trent’anni. Bisogna mettersi al passo con questi salti tecnologici, anche se a volte arrivano a una velocità difficile da assimilare.
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